Se a sua startup depende de um ponto físico, muito provavelmente um dos contratos mais importantes que você vai assinar é o da locação do imóvel que você vai utilizar para desenvolver a sua atividade.
Pensando nisso, o post de hoje é dedicado à parte mais relevante desse contrato de locação, que é a garantia que deve ser ofertada pelo locatário por ocasião de sua locação.
Então, acompanhe esse post porque eu vou te contar 8 segredos que vão mudar sua visão sobre essas garantias e vão te ajudar a escolher a melhor modalidade para o seu negócio.
- Fiança e caução não são as únicas garantias previstas em lei.
Os contratos de locação de imóvel, tanto comercial como residencial, são regidos por uma Lei específica, a Lei nº. 8245, de 18 de outubro de 1991.
A referida Lei, chamada simplesmente de Lei das Locações, estabelece, em seu art. 37, quatro tipos de garantia que podem constar de um contrato de locação: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Dessa forma, caso seja exigida uma garantia para o seu contrato (o que normalmente acontece), você tem quatro opções para escolher, de acordo com os seus interesses, bem como a anuência do locador.
É essencial que você considere os prós e contras de cada modalidade antes de optar por uma delas.
- Não pode ser exigido mais de uma garantia no mesmo contrato.
Não é incomum que nos deparemos com contratos em que mais de uma garantia é exigida. Normalmente, há indicação de um fiador e de um imóvel que poderá ser apto a garantir a dívida.
Contudo, tal disposição é ilícita, uma vez que a lei determina que apenas uma garantia pode ser ofertada em um contrato de locação.
Assim, ou bem se indica um fiador, que, como veremos, responde com o patrimônio integral, ou se indica um bem em caução.
Caso haja previsão de mais de uma garantia, a cláusula que contém a duplicidade poderá ser objeto de anulação judicial.
- Todas as garantias se estendem até a devolução do imóvel.
A menos que conste em sentido contrário no contrato, todas as garantias se estendem até a devolução do imóvel, ou seja, até a entrega das chaves pelo locatário.
Isso vale, inclusive, para o caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado.
- A caução depende de registro.
A caução é chamada de garantia real, porque o próprio bem oferecido será utilizado para pagar do débito em caso de inadimplemento.
A caução pode ser de bens móveis ou de bens imóveis. No primeiro caso, verifica-se a necessidade de registro em cartório de títulos e documentos. No segundo caso, deve se proceder à averbação da garantia na matrícula do imóvel.
A necessidade de registro é uma desvantagem desse tipo de modalidade de garantia, uma vez que há custos de cartório tanto para proceder à averbação, quanto para retirá-la ao término do contrato.
É admissível, ainda, a caução em dinheiro. Nesse caso, ela não pode ser superior a três meses de aluguel.
Além disso, o depósito da caução deve ser feito em carteira de poupança. Ao final da locação, o valor do depósito deve ser devolvido ao locatário, com os frutos (rendimentos) do depósito.
- A fiança não é a indicação de um bem para garantia.
A despeito do que geralmente se vê, a fiança não implica na indicação de um bem imóvel para garantia.
A fiança, na verdade, é um contrato de garantia prestado de forma gratuita em favor de terceiro. Dessa forma, não é uma garantia real (como a caução), mas uma garantia pessoal ou fidejussória.
Também em razão disso, é o patrimônio integral do fiador que responde pela dívida, e não apenas um de seus imóveis.
Essa é a principal diferença da caução, em que se indica um único bem para garantir a dívida e não a integralidade do patrimônio do devedor.
- O fiador pode perder o seu bem de família.
A Lei nº. 8.009/90, em seu artigo 3º, estabelece as hipóteses em que o bem de família do devedor pode ser penhorado para pagamento das dívidas do devedor.
Uma dessas exceções é justamente a fiança, de forma que o fiador pode vir a perder o seu bem de família em processo judicial.
Interesse notar, contudo, que a mesma possibilidade não ocorre com o locatário, que não poderá ter seu bem de família penhorado em razão dos débitos locatícios.
Assim, o bem de família do locatário, caso ele possua, é protegido. O do fiador, de outro lado, não.
Essa discrepância motivou grande intervenção jurisprudencial sobre esse assunto, o que iremos discutir em um próximo post. Acompanhem!
- O seguro de fiança locatícia pode ser a garantia mais interessante para ambas as partes.
Dada a forte influência da jurisprudência sobre a caução e a locação, o seguro de fiança locatícia pode ser a garantia mais interessante e, porque não dizer, mais segura para o locador.
Neste caso, o locatário contrata um seguro pago por ele próprio, o qual cobre o valor de eventuais aluguéis em atraso, e pode abranger também outras despesas como condomínio e IPTU.
A opção pode ser interessante para o locatário também, uma vez que ele não precisará da ajuda de ninguém para efetuar a locação, e nem precisa indicar bem para caução.
Do ponto de vista financeiro, há também a vantagem de o pagamento do seguro poder ser feito em até 60 (sessenta) parcelas, dependendo do prazo do contrato.
Dessa forma, o locatário não precisa ter o valor da garantia de uma vez só, e o locador, de outro lado, conta com toda a segurança trazida por uma instituição que promoverá o seguro.
- A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é a garantia menos utilizada, e há motivos para isso.
Na garantia que consiste na cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, o locatário ou terceiro devem fazer um investimento, cuja propriedade das respectivas quotas é cedida ao locador, possibilitando, em caso de inadimplemento, a transferência das cotas para o credor após procedimento completamente extrajudicial.
O locador, assim, detém um direito creditório, muito fácil de ser executado.
A situação, contudo, é desvantajosa para o locatário, uma vez que ele terá que fazer um investimento elevado, de uma única vez, para fazer frente à garantia.
Normalmente, só é uma modalidade de garantia interessante se o locatário já tiver um investimento e não se tiver que realizá-lo no momento da locação.
Considerando as quatro modalidades, verifica-se que, para o locatário, a opção mais econômica é a fiança, uma vez que esta modalidade é totalmente gratuita e não depende de registro.
Contudo, é da essência da fiança a necessidade de cooperação por terceiros, motivo pelo qual o seguro de fiança locatícia é a que eu normalmente recomendo para empresários.
Já para os locadores e proprietários de imóveis, em razão da interferência jurisprudencial sobre as garantias da locação (o que vamos comentar em um próximo post), as mais recomendadas são o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Agora que você sabe todos os segredos sobre as garantias da locação, qual você acha que se adequa melhor ao seu negócio? Me conta aqui nos comentários.